O potencial de ganho na construção de imóveis explica por que tantos empreendedores, e empresários bem
estabelecidos de diversas áreas procuram investir em imóveis.
Mas como investir em imóveis para construir? Qual o terreno comprar? Que tipo de imóvel você tem que construir?
Hoje nós vamos falar pra você como construir imóveis para vender ou alugar e cinco formas de ganhar dinheiro com a construção de imóveis!
Investir em Imóveis Dica #1
A primeira dica é a construção de uma ou mais casas em um lote em um terreno, construindo casas independentes em terrenos voltados para a rua, em alguns casos pelo tamanho do lote você pode subdividir para a construção de uma ou mais casas.
A legislação local e as regras da prefeitura de cada cidade estipulam o tamanho mínimo para o lote de terreno de uma casa.
Assim dá para você saber se você pode subir dividir o lote ou não. Por exemplo, em um terreno de 250 metros que mede 10 frente por 25 de fundo, no zoneamento onde a legislação permite um lote mínimo de 90 metros, você pode subdividir e construir duas casas.
Nós já tivemos clientes com a oportunidade de construir cinco casas no terreno de esquina, duas de frente para uma rua e três voltadas para outra rua. A limitação aqui é o valor do terreno em função do valor de venda do imóvel.
O custo do terreno + o custo da obra tem que ser menor que o valor de venda do imóvel pronto. O valor do terreno impacta diretamente na sua viabilidade, e quanto mais diluído ficar o terreno (se você puder fazer mais de uma casa em um terreno), melhor pode ser sua margem de lucro.
A barreira de entrada para esse tipo de empreendimento é muito baixa, o investimento é menor, o capital se limita o valor do terreno, o custo da construção (dependendo da quantidade de casas). Então pode ser uma ou mais casas, a gestão é sua.
Você mesmo faz as contratações, contrata um arquiteto para o projeto, para as aprovações, contrata um empreiteiro ou construtor para fazer a obra, você pode fazer as compras de materiais.
O conhecimento técnico exigido é bem menor e as técnicas construtivas são acessíveis para todos, não têm muita complexidade ou novidade nesse tipo de construção.
A velocidade do ciclo é bem alta, isto é, o ciclo entre comprar um terreno, executar a obra, concluir o processo de venda, e por a grana no bolso é rápido. A lucratividade nessa estrutura mano a mano que você faz tudo é bem maior, se tornando um investimento bem atrativo.
Investir em Imóveis Dica #2
A segunda dica, é a construção de apartamentos numa edificação de até dois andares, pavimento térreo e pavimento superior, conforme a legislação da prefeitura da sua cidade.
Obedecendo os recuos, as regras e aproveitamento estipulados, pode ser construído três, quatro, ou mais
apartamentos no mesmo terreno, de acordo com o tamanho do lote. Este ainda é um projeto simples que pode
viabilizar terrenos mais caros, próximos dos centros urbanos, porque você pode diluir o valor do terreno com um número maior de unidades.
A barreira de entrada, continua sendo baixa, mas agora, já é um condomínio, o investimento já é um pouco maior pelo número de unidades que vão ser construídas. A gestão é um pouco maior, é diferente de construir uma casa no mesmo lote, então precisa de um planejamento, que vai ser um pouco maior, a execução começa a exigir mais atenção para as técnicas construtivas.
Mas ainda é o mesmo que você construir sobrados de dois pavimentos, conhecimento técnico é um pouco
mais específico, são dois pavimentos, tem projeto específico para a entrada de energia, pelo maior número de unidades, é um condomínio, tem projeto do bombeiro para combate a incêndio, e rotas de fuga.
A velocidade do ciclo demora um pouco mais, porque são mais unidades, e as superiores dependem das inferiores, mas o processo de execução construtiva pode ser padronizado e simples, a lucratividade ainda é maior, apesar do
ciclo ser um pouco mais longo e se estender.
Investir em Imóveis Dica #3
A terceira dica é a construção vertical de até quatro pavimentos, são empreendimentos que podem ser projetados
com ou sem elevadores. Podem viabilizar terrenos mais caros e bem localizados, diluindo o custo do terreno com o maior número de unidades à venda.
O objetivo aqui é comprar e construir em terrenos que as grandes incorporadoras ou os grandes construtores não tem interesse por serem terrenos pequenos pro porte deles, e você pode tirar proveito disso.
Podem ser terrenos com ótima localização e com preço menor, já que as grandes incorporadoras não tem
interesse, podendo fazer até uma permuta com o proprietário, e o dinheiro que você usaria pra pagar o terreno
antecipadamente, você utiliza na execução da sua obra.
Quando o seu capital para investir é bem maior, fica mais complexa a logística de pulverizar várias obras em lugares diferentes da cidade, essa é vantagem de fazer várias unidades numa obra só.
A barreira de entrada aqui já é maior, o capital e o conhecimento técnico é bem maior.Alguns empreendimentos utilizam o financiamento bancário para a construção. Para isso a incorporadora ou construtora, precisa estar cadastrada em planos de financiamentos bancários, e pode ser exigido certificações para obter essa linha de crédito à produção.
O investimento é expressivo, você precisa ter o capital ou uma forma de financiamento à produção, seja por
parceiros investidores, ou bancário. Você tem que garantir financeiramente a completa execução da obra, a gestão é bem maior e complexa.
A gestão envolve três pilares:
Técnico
Jurídico
Financeiro
Conhecimento técnico, equipe técnica de projetistas, engenheiros e empreiteiros capacitados e habilitados, administração das vendas e pós-vendas, e o controle financeiro de pagamentos e recebimentos.
A velocidade do ciclo é um pouco menor, é um ciclo bem maior de execução, tanto da obra como planejamento,
aprovações e vendas. A lucratividade apesar de ser menor, porque você tem uma estrutura de gestão e operação maior, a lucratividade é compensada pelo volume maior de unidades, é uma excelente alternativa quando a sua
capacidade de investimento e a sua experiência no mercado imobiliário for maior e já estiver consolidada.
Investir em Imóveis Dica #4
A quarta dica é a construção de casas em condomínio fechado!
Esses empreendimentos têm uma demanda específica, regras de construção e padrão construtivo definidos pelo condomínio.
A sua vantagem é a agilidade que você vai oferecer com o benefício para o cliente comprador. Quem compra casa pronta em condomínio fechado não quer perder tempo desenvolvendo o projeto, não quer perder tempo com aprovações, gestão e execução de obras.
Muitas vezes seu cliente tem filhos pequenos e que aproveitar a casa curtindo o crescimento dos filhos, e
passar toda essa fase lidando com a gestão da construção, com uma obra, correndo o risco de quando a casa estiver pronto os filhos já forem adolescentes e não fizerem mais morar lá.
Se você entende as necessidades do público de um determinado condomínio, e entrega os benefícios que ele procura, sua venda esta feita!
Pessoas compram casas prontas em condomínios fechados porque elas não querem perder tempo, se elas têm
interesse, é porque gostaram do condomínio, se identificaram com um lugar, com um padrão, com a segurança, e querem estar lá.
Quem vai carregar o ônus da obra, as responsabilidades da construção, é você! Mas porque você é o empreendedor, e você está disposto a enfrentar os riscos, vai lucrar e ganhar muito dinheiro com isso.
nvestir em Imóveis Dica #5
A quinta dica é comprar um imóvel usado, reformar e vender!
Quando você compra um imóvel pronto, você está pagando o custo de construção e o lucro de quem já construiu, por isso a importância de comprar bem.
Isso acontece de duas formas:
Pelo valor, aproveitando uma oportunidade de compra, um preço abaixo do valor de mercado, que você
ainda possa somar as despesas de reforma e ter lucro.
Ou então aproveitando a vantagem que os imóveis antigos têm, eles foram construídos com um coeficiente de aproveitamento muito maior, o que podia ser construído na época, hoje já não se pode mais fazer
As restrições de construção e zoneamento são cada vez maiores atualmente, e com certeza o potencial de aproveitamento de uma obra nova, é bem menor que o imóvel antigo já pronto.
A área construída é maior do que seria possível fazer hoje em dia com as novas legislações e as limitações de
aprovação na prefeitura.
Por isso os casos de retrofit de imóveis antigos pode ser uma ótima opção, tanto pelo preço de compra como pelo
aproveitamento da área construída do imóvel.
Considerações Finais
O que vai definir sua escolha, por onde investir, é o seu objetivo. Escolha o que vai entregar mais valor para o seu objetivo. E sempre se questionar quais são seus limites de liquidez e exposição de caixa que você pode suportar.
Você tem que entender que vai passar por uma curva de aprendizado, que pra tomar decisões e agir nos momentos críticos e desconhecidos, se associar a pessoas, ou com empresas capacitadas e experientes, pode
tornar seu caminho mais leve, e você possa realizar seus objetivos e concluir seus empreendimentos com sucesso. Mesmo que você ainda não esteja pronto pra isso.
Faça isso se você quer aprender mais como se tornar um vencedor e disputar os potes de ouro do mercado
imobiliário.
